贾也

贾也：楼市开启“大癫狂”模式，唯有理性者“活久见”

  

导语：从励志的马库斯说起

马库斯是一名德国人，2005年拖着一只行李和300万元存款，漂洋过海来到浦东，他拿出100万元付了首付，剩下200万元经营红酒生意，10多年过去了，200万元早被马库斯亏得颗粒不剩。如今，他以1125万元卖掉房子，打算回国休养生息。原来创业是发不财的，炒房才是发财正道。这个故事太励志，一则绝好的购房广告。

有人问我现在是不是该买房？我只能说，且行且珍惜，望请自便！以下一家之言，仅供参考。

 

一、楼市的“双重分化”

房价分化情况已十分清晰明了：一二线和三四线城市价格分化；三四线城市之间的价格分化。

这是典型的“双重分化”！

一二线与三四线城市的房价分化，原因非常简单：一二线城市房价飙升与国家的货币政策关系不大，更多地与人口流入有关，大家都想削尖脑袋往一二线城市里挤和冲，争夺那里的更好的资源，市场预期必然是看涨的，这就吸引各地投资客们前来炒房，想待价而沽。

而三四线城市之间的房价分化，原因更是简单了：上涨的城市，只不过是受惠于大城市的房价溢出效应罢了。不妨拿三个最具代表的限购小城市来说明，比如涿州的涞水，靠近北京；嘉兴的嘉善，靠近上海；比如镇江的句容，靠近南京。原因就是大城市的调控力度升级，使得一些人放弃在一线城市购房计划的买房，在限购、限贷的调控性“饥饿营销”的怂恿之下，退而求其次，无理性地跑到了周边城市拿房，争抢这些“边角料”，这样就带动了这些城市的房价。

这部分人都是跟风的炒房客，他们一厢情愿地认为：这些周边城市的房产是价值“洼地”，还是投资“大坑”。

说实话，这些人是比较蠢的，最容易被杀猪，就像玉的“边角料”永远只是“边角料”，拿炒边角料来热炒的人，绝对是脑子进水的。最后潮水一来，经历大水漫灌后，哭得最感人也是他们。就像上面的提及的涿州的涞水、嘉兴的嘉善、镇江的句容三个地方，购房者做着“近水楼台先得月”的美梦，但很可能得到的“两边都不靠”的尴尬境地，既不能享受到当地地级市的资源，也不能享受到周边大都市的资源，甚至双方出于地方保护，都会排斥的，因此只能徒徒喊渴的。

更何况，这些地方的土著因当地房价一直处于低位，手头上并不缺房，市场刚需并不强劲，而支撑房价上涨的人口流入预期，或者说区域间一体化，恐怕也是要猴年马月的了。对于这些人，笔者一如既往地抱着腹黑的坏心眼，是幸灾乐祸的态度。

现在是中国楼市“大癫狂”的什么阶段呢？不言而喻，越是最后阶段越是疯狂，君不见已经到达了为买房排队离婚的程度了。

静下心来想想，一二线城市的房价二三百万只不过是个“起步价”而已，上千万的房子也根本算不上豪宅，稀松平常到司空见惯了。但是，这样房价其实早就超出了人们的实际购买力了。

那么到底用什么来支撑我们这场中国式“大癫狂”——非同寻常的大众幻想与全民疯狂呢？那就是信用贷款。

众所周知，要想买房无非是通过两种途径：一是用钞票实付，二是用信用贷款。既然房价飙升远远超出人们实际的购买力，那么也只有采用信用贷款的途径来购房的。这样一来，楼市里的信用贷款就无限扩张了。这种信用扩张是可怕，即使是央行连连放水，还是依然出现“钱荒”的局面。

Wind援引外媒称：中国央行3月21日向市场注入数千亿流动性，原因是周一银行间有机构违约，其实表明市场资金面是非常紧张的。这说明如今央行面对越来越诡异的市场有些束手无策了，工具箱里似乎只剩下一个水龙头了，动不动就打开水龙头，增加所谓的市场的流动性。当然，此法近几年来，可谓屡试不爽，但一直在增加市场的风险。

放了这么多水，缓冲的储备仓正是中国的大楼市，而楼市这个仓早就变成是个无底洞。你们想想，一个普通家庭在一二线城市新买一套房就意味着产生百万信贷，注入千亿级的流动性无非就是提供了十万套房产交易的贷款罢了，连一二线城市买房都不够用啊。

细思极恐，2016年楼市上半年曾一度消沉，下半年开始飙升，但新增贷款中接近45%是房地产相关贷款。想想2017年一季度开门红，正式进入购房的“大癫狂”阶段。央行持续性放水，无疑都流向了房贷。

说白了，就一句话：天量房贷才是市场流动性不足的根本原因，也是此轮房价暴涨的命门。

二、 楼市的“生态系统”

2017一季度一二线城市一涨冲天，而三四线城市竟然也逆天地也跟风追涨，上演了楼市的真正的中国楼市“大癫狂”，将市场的流动性全部虹吸到房地产上去了。

虽然大家都不知道这么非理性地上涨，何时才是尽头，而且又面临美元的再加息，现在又是市场流动性不足了。其实，早就“山雨欲来风满楼”了，漫天潮水离我们无疑更近了，大水漫灌的风险进一步加剧。

静下心来细细想想，如果出现大水漫灌的情况，大城市相当于大树，而小城市相当于小草，谁会面临灭顶之灾？跟风追涨的炒房客们如果这一点风控都没有做好的话，就想着做发财的美梦？这不是痴人说梦的天方夜谭吗？结局就等着只有各种死相！

需要指出的是，房子再怎么炒，真的不能炒到天上去的，最终还是要打回原形的，回归到其居住属性。房价能炒起来的基础，正是有市场需求的预期存在。就像一二线城市的房价飙升主要是有强大的人口流入的预期，有接盘的有生力量存在。而三四线城市面临如此巨大的库存，依然想无节操地炒起来，那确实是放水的货币政策和人们追涨的从众心理造成的，如果国家还想放水继续玩下去，玩着玩着，直接奔向滔天巨浪来袭，大水漫灌的结局。

这就像肥料和阳光充足的时候，大树和小草都能疯长，等大树长大的时候，草就逐渐枯萎了。说得再明白些，阳光就是信贷政策，肥料就是优质人口；大树是大城市，小草是小城市。现在的状况已经表明：肥料都被大树吸走了，而小草经历很长一段时间枯萎。但是大树不可能无限往上长，直到长到天上去的，而且对肥料吸收也是有上限的：一方面大城市本身优质年轻人口生产是有限的；另一方面外来年轻人口，在高房价面前，望洋兴叹，折途而返时，就很难吸收到了这部分肥料了。可以这么说，失去了优质人口的肥料支撑，连特大城市的房价也会停滞不前的。

大树和小草就是一个生态系统，现在生态系统已严重失衡，而肥料（人口再生产和流入人口）也就那么多，但国家既想大树成为超级大树，又想小草成为超级大草，这跟整个经济面不景气的情况，既想保汇率又想保房价是一样的套路。想两手都玩得溜起来，但这两手往往会成为对手，最终砸了盘的。

目前房价飙升，到达严重失控的地步。这是典型的饮鸩止渴的做法，喝一口是一口，现在是喝得正欢，而且剂量超大的那种喝法，一二线城市喝了个大饱冒泡，三四线城市因为长期喊渴，喝起来更要拼了吸奶的劲了。

反正房价越是疯涨，接下来将要花越长的时间来消化的。完全可以预计将来的经济形势了，房地产的虹吸效应将会在2017年二季度显现，开始传导到整个中国经济的，首当其冲当然是实体经济，中国经济下行的风险将进一步加剧，将面临的困境，不仅是资本的流失，而且制造业的大幅流失，中国经济的转型升级之路更是曲折漫长了。

 

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